En las comunidades de propietarios, la correcta adopción de acuerdos en las juntas es esencial para garantizar la convivencia y el cumplimiento de las normas establecidas. La Ley de Propiedad Horizontal regula detalladamente este proceso, especificando los requisitos formales y los tipos de mayorías necesarios según el acuerdo a tomar. A continuación, exploramos los aspectos clave que toda comunidad debe conocer sobre las mayorías en las juntas de propietarios.
El Acta de la Junta de Propietarios: Un Documento Fundamental
El acta de la junta debe levantarse durante la reunión y ser firmada por el presidente y el secretario de la comunidad al finalizar. En caso de que no sea posible, la ley concede un plazo de hasta 10 días para su firma. Este documento tiene carácter probatorio, y su correcta formalización garantiza la validez de los acuerdos alcanzados.
¿Qué ocurre si el presidente no firma el acta?
Aunque la firma del presidente es deseable, su ausencia no invalida el acuerdo. En estos casos, la firma del secretario o administrador de fincas es suficiente. Es recomendable que el acta incluya una nota explicando la negativa del presidente a firmar, junto con los motivos de su decisión, y que esta información sea comunicada a los demás propietarios.
El Cómputo de Votos: Propietarios y Cuotas de Participación
Para adoptar acuerdos válidos, se deben contar tanto los votos de los propietarios como sus cuotas de participación. Además, es importante distinguir entre la junta en primera convocatoria, donde se exige la mayoría de los propietarios totales, y la segunda convocatoria, donde bastará con la mayoría de los asistentes.
Como regla general, los propietarios ausentes que no manifiesten su oposición al acuerdo en el plazo de 30 días desde su notificación se consideran favorables al mismo. Por ello, si un propietario desea oponerse, es crucial enviar una notificación formal expresando su discrepancia dentro de este plazo.
Tipos de Mayorías en la Junta de Propietarios
- Unanimidad:
- Requiere el voto de todos los propietarios, presentes y ausentes.
- Se exige para modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, salvo casos en los que se permita la mayoría cualificada.
- Mayoría cualificada (60% o 3/5):
- Necesaria para decisiones como:
- Instalación o supresión de servicios comunes (por ejemplo, vigilancia o riego automático).
- Modificaciones estructurales del edificio.
- Alquiler de elementos comunes como azoteas para antenas o anuncios.
- Mejora de la eficiencia energética.
- Necesaria para decisiones como:
- Mayoría simple (mitad más uno):
- Aplica para obras de accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas para personas mayores o con discapacidad.
- Mayoría de un tercio (33%):
- Utilizada para acuerdos sobre infraestructuras de telecomunicación o energías renovables, como paneles solares.
- Mayoría de asistentes y representados:
- Se utiliza para decisiones comunes como la aprobación de presupuestos o el nombramiento de cargos.
Recomendaciones para Propietarios
- Informarse: Conocer los plazos y procedimientos legales para expresar la discrepancia ante acuerdos que no comparta.
- Documentar: Asegurar que el acta refleje fielmente las decisiones y posibles desacuerdos para evitar futuros conflictos.
- Asesorarse: Contar con apoyo legal en caso de dudas sobre la validez de un acuerdo o los procedimientos seguidos.