Autor: Jordi Vegueria Ocáriz, abogado en LEXITER Abogados
Construir la propia vivienda es, quizá, una de las decisiones más ilusionantes (y complejas) que puede emprender un particular. Llegar a la recta final —cuando la casa parece “terminada”— provoca un deseo comprensible de cerrar el capítulo económico y empezar a disfrutar del nuevo hogar. Sin embargo, precipitarse con el último pago puede dejar al autopromotor desprotegido si después afloran vicios ocultos o se eternizan los remates.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) exige que el director de obra y el director de ejecución firmen el certificado de fin de obra. Solo con ese documento se acredita que la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y puede iniciarse la tramitación de la licencia de primera ocupación. Mientras el contratista no aporte ese certificado, la obra no se considera jurídicamente finalizada y el promotor no está obligado a saldar la totalidad del precio.
La retención como garantía legítima
Incluso con el certificado en la mano, la práctica profesional aconseja retener un pequeño porcentaje (habitualmente entre un 5 % y un 10 %) para cubrir repasos o defectos menores detectados en la “visita de llaves”. El Código Civil (arts. 1101 y 1124) respalda esa retención: quien no ha cumplido íntegramente su prestación (entregar la obra libre de defectos) no puede exigir la contraprestación íntegra.
Lo idóneo es firmar un acta de recepción donde consten los desperfectos pendientes, el plazo de subsanación y el importe retenido que se liberará una vez solucionados. Si el contratista rechaza la retención, puede suplirse mediante un aval bancario a primer requerimiento con la misma finalidad.
Riesgos de pagar antes de tiempo
Entregar el 100 % del precio sin certificado de fin de obra ni retención priva al autopromotor de toda “palanca” económica. Si luego surgen grietas, humedades o fallos de instalación, la única vía será una reclamación judicial, con los retrasos y costes asociados. Además, sin certificado no podrá inscribir la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad ni contratar ciertos suministros.
Claves para una liquidación segura
En la práctica, el pago final solo debería efectuarse cuando concurran tres hitos: el certificado de fin de obra firmado; la firma de un acta de recepción clara sobre las partidas pendientes; y la retención (o aval) que garantice la subsanación. De este modo se equilibra el legítimo derecho del contratista a cobrar su trabajo con la necesidad del autopromotor de recibir su casa completamente terminada y amparada por la documentación técnica exigida por ley.
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