Autor: Jordi Vegueria Ocáriz, abogado en LEXITER Abogados.
La videovigilancia es una de las consultas más frecuentes en comunidades de vecinos: ¿podemos instalar cámaras?, ¿qué mayoría hace falta?, ¿qué debe decir el cartel?, ¿cuánto tiempo se guardan las imágenes?, ¿puede un vecino poner “su” cámara? En 2024 el Tribunal Supremo volvió a pronunciarse y dejó claro que la videovigilancia en zonas comunes es lícita si la comunidad la aprueba con la mayoría legal y se respetan las garantías de privacidad.
1) ¿Se puede instalar? La base legal y la mayoría necesaria
Sí. La LOPDGDD (art. 22) permite tratar imágenes “para preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones”. En comunidades, la videovigilancia en zonas comunes requiere acuerdo de la junta en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); la AEPD lo recuerda expresamente en su guía. En la práctica, suele exigirse mayoría de tres quintos (doble mayoría de propietarios y cuotas) conforme al art. 17 LPH, criterio avalado por el TS (STS 1399/2024; ECLI:ES:TS:2024:5075).
Pistas útiles para el acta: dejad constancia del número de cámaras, ubicaciones y zonas de imagen, quién tendrá acceso a las grabaciones y con qué finalidad. La propia AEPD recomienda que el acuerdo refleje las características del sistema.
2) Reglas de oro AEPD para cámaras en comunidades
- Qué se puede grabar (y qué no): solo zonas comunes. No se puede grabar la vía pública salvo la franja mínima imprescindible de los accesos, ni viviendas o fincas colindantes. Si hay cámaras orientables/zoom, máscaras de privacidad para evitar captación indebida.
- Cartel obligatorio y “doble capa” de información: en todos los accesos a la zona vigilada, visible, indicando responsable, existencia del tratamiento, derechos (arts. 15–22 RGPD) y dónde ampliar información. La AEPD ofrece modelo oficial de cartel.
- Acceso a imágenes: solo personas designadas por la comunidad; prohibido emitirlas por el canal de TV comunitario. Si hay acceso remoto, credenciales individuales y cambio periódico de contraseña.
- Plazo de conservación: máximo 30 días (un mes) y luego supresión, salvo que deban conservarse para acreditar un incidente.
3) Responsable, encargado y papeles que no conviene olvidar
- Responsable del tratamiento: la comunidad de propietarios (no el instalador).
- Encargado del tratamiento: la empresa de seguridad/instalación solo si accede o gestiona imágenes; firmad contrato del art. 28 RGPD con instrucciones, medidas de seguridad, subencargos, destino de datos al terminar, etc.
- Registro de actividades (ROPA): aunque las entidades de <250 empleados tienen exención en algunos casos, la videovigilancia no es “ocasional”, por lo que debe documentarse el tratamiento.
- DPO (Delegado de Protección de Datos): en comunidades normalmente no es obligatorio, salvo que concurran supuestos del art. 37 RGPD (p. ej., observación a gran escala), pero sí es obligatoria la responsabilidad proactiva: análisis de riesgos y medidas.
4) ¿Puede un vecino instalar su propia cámara?
Si solo capta su interior doméstico, no aplica RGPD (excepción doméstica). Pero si capta zonas comunes, deja de ser uso doméstico y debe cumplir RGPD/LOPDGDD… y, en la práctica, ese uso no está legitimado sin acuerdo comunitario: la comunidad es quien debe ser responsable y autorizar el sistema. La guía AEPD distingue claramente entre viviendas y comunidades.
5) Checklist de cumplimiento para tu comunidad
- Aprobación en junta (art. 17 LPH) documentando finalidad, ubicaciones, acceso y custodia.
- Minimización: solo lo necesario; evita vía pública y terceros; usa máscaras de privacidad.
- Cartelería AEPD en todos los accesos y segunda capa informativa disponible.
- Contrato de encargado (art. 28 RGPD) con la empresa que gestione/acceda a imágenes.
- Accesos restringidos, sin TV comunitaria, con credenciales y cambios periódicos.
- Conservación 30 días; bloquear y custodiar si hay incidentes.
- ROPA del tratamiento y medidas de seguridad acordes al riesgo.
6) Sanciones y casos reales
La AEPD ha sancionado a comunidades por captar vía pública más allá de lo imprescindible y por difundir datos personales sin base (p. ej., publicar deudas en el portal o compartir DNI/firmas). El riesgo sancionador existe, aunque las cuantías en estos supuestos suelen ser moderadas, y se evita cumpliendo la guía.
7) Conclusión práctica
La videovigilancia comunitaria es compatible con la protección de datos si se aprueba con la mayoría legal, se limitan las cámaras a lo necesario, se informa correctamente, se controla el acceso y se suprimen las imágenes a los 30 días. El reciente Supremo añade seguridad jurídica siempre que exista título legitimador (acuerdo de junta) y proporcionalidad.
Artículo relacionado:
¿Se pueden instalar cámaras de vigilancia en un piso compartido?
Aviso legal: Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico individualizado.
¿Tu comunidad quiere implantar (o regularizar) su sistema de cámaras?
En LEXITER Abogados diseñamos el paquete de cumplimiento integral (acta y acuerdo tipo, mapa de cámaras con máscaras, cartel y cláusulas AEPD, contrato con el encargado, ROPA y protocolo de accesos). Escríbenos y lo dejamos listo.
LEXITER Abogados — Protegemos tu comunidad y tu tranquilidad.
https://lexiterabogadosonline.com/