Autor: Jordi Vegueria Ocáriz, abogado en LEXITER Abogados
El desistimiento anticipado de un contrato de arrendamiento comercial es una situación frecuente cuando un negocio deja de ser rentable, cambia de ubicación o necesita reducir costes. Sin embargo, abandonar un local antes de que finalice el plazo pactado no siempre es jurídicamente neutro. La consecuencia económica dependerá, sobre todo, de lo que diga el contrato, de si existe o no una cláusula de desistimiento, de si se pactó una penalización y de los daños que realmente pueda acreditar el arrendador.
En los arrendamientos de local de negocio no estamos ante un arrendamiento de vivienda, sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. El artículo 3 LAU incluye dentro de esta categoría los arrendamientos destinados a actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes. Esta calificación es importante porque el régimen jurídico es distinto al de la vivienda habitual.
La clave se encuentra en el artículo 4.3 LAU: los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes; en defecto de pacto, por el Título III de la LAU; y, supletoriamente, por el Código Civil. Esto significa que, en un contrato de local comercial, el contenido del contrato tiene una importancia decisiva. A diferencia de lo que ocurre con la vivienda, el artículo 11 LAU —que permite al arrendatario desistir una vez transcurridos seis meses, con preaviso mínimo de treinta días y posible indemnización de una mensualidad por año pendiente si así se pacta— no se aplica automáticamente a los locales comerciales.
Por tanto, si el contrato de arrendamiento comercial regula expresamente el desistimiento anticipado, habrá que estar a lo pactado. Puede haberse previsto, por ejemplo, un plazo mínimo de obligado cumplimiento, un preaviso de varios meses, una indemnización equivalente a determinadas mensualidades o una penalización calculada sobre las rentas pendientes. En principio, estos pactos son válidos conforme a los artículos 1091 y 1255 del Código Civil: los contratos obligan a las partes como ley entre ellas y los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni el orden público.
Ahora bien, no toda salida anticipada del local tiene la misma consecuencia. Si existe una cláusula penal clara, el artículo 1152 del Código Civil establece que la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de incumplimiento, salvo que se haya pactado otra cosa. Además, el artículo 1154 del Código Civil permite al juez moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido cumplida en parte o de forma irregular. El problema práctico está en determinar cuándo puede moderarse esa penalización y cuándo debe aplicarse estrictamente lo pactado.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente relevante en esta materia. La STS, Sala Primera, núm. 74/2018, de 14 de febrero, ROJ STS 511/2018, ECLI:ES:TS:2018:511, analizó un arrendamiento para explotación de negocio con cláusula penal y recordó que, entre empresarios, no existe un control general de abusividad como el propio de los contratos con consumidores. La Sala admitió la validez de cláusulas penales con función no solo indemnizatoria, sino también coercitiva o punitiva, siempre dentro de los límites generales del artículo 1255 del Código Civil.
En esa misma línea, la STS, Sala Primera, núm. 485/2021, de 5 de julio, ECLI:ES:TS:2021:2702, insistió en que no procede moderar automáticamente una cláusula penal cuando precisamente se ha producido el incumplimiento previsto en la propia cláusula. Es decir, si las partes pactaron una penalización para el caso de abandono anticipado del local y ese es exactamente el supuesto que se produce, el arrendatario no puede confiar sin más en que el juez reducirá la penalización por razones de equidad. La moderación judicial no opera como una segunda negociación del contrato.
No obstante, también existen límites. La propia doctrina jurisprudencial admite que una penalización podría ser revisada en supuestos excepcionales si resultara extraordinariamente desproporcionada respecto del daño previsible al contratar, o si se acreditasen circunstancias que hicieran incompatible su aplicación estricta con los límites de la autonomía de la voluntad. Pero esta posibilidad no puede presumirse: quien pretende la moderación debe alegar y probar las circunstancias que la justifican.
Distinto es el caso en que el contrato no reconoce al arrendatario una facultad de desistimiento anticipado ni establece una penalización concreta. En ese escenario, el abandono unilateral del local antes del vencimiento constituye, en principio, un incumplimiento contractual. El arrendador puede reaccionar conforme al artículo 1124 del Código Civil, que permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También puede entrar en juego el artículo 1101 del Código Civil, que obliga a indemnizar los daños y perjuicios causados por quienes incumplen sus obligaciones.
Ahora bien, que exista incumplimiento no significa necesariamente que el arrendador pueda reclamar automáticamente todas las rentas pendientes hasta el final del contrato. La STS, Sala Primera, núm. 1469/2025, de 21 de octubre, ROJ STS 4569/2025, ECLI:ES:TS:2025:4569, ha abordado precisamente el desistimiento unilateral del arrendatario de un local de negocio cuando no se había pactado esa facultad ni existía previsión económica específica. El Tribunal Supremo parte de que el arrendatario incumple al desistir anticipadamente, pero rechaza que de ello se derive siempre el derecho del arrendador a percibir todas las rentas futuras como si el contrato hubiera continuado íntegramente.
Esta doctrina es importante porque obliga a distinguir entre dos planos: una cosa es exigir el cumplimiento del contrato y otra reclamar una indemnización por daños y perjuicios tras la resolución de la relación arrendaticia. Si el local queda a disposición del arrendador, debe valorarse si podía volver a arrendarse en un plazo razonable, si ha existido pérdida real de rentas, qué actuación ha tenido el arrendador para mitigar el daño y cuál era la duración pendiente del contrato. La indemnización debe responder al perjuicio efectivamente causado, no convertirse de forma automática en una reclamación de todas las rentas futuras.
Desde un punto de vista práctico, para el arrendatario que quiere abandonar un local antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato: duración, periodo mínimo obligatorio, preaviso, penalización, fianza, garantías adicionales, avales y cláusulas de vencimiento anticipado. En muchos casos conviene comunicar la voluntad de resolver de forma fehaciente, justificar la situación, ofrecer una fecha ordenada de entrega de llaves y plantear una salida negociada que reduzca el riesgo de reclamación posterior.
Para el arrendador, la estrategia también exige cautela. Si acepta las llaves o recupera la posesión del local, debe dejar claro si lo hace sin renunciar a reclamar las cantidades que correspondan. Además, si pretende exigir daños y perjuicios, será importante conservar pruebas sobre la falta de pago, el tiempo en que el local permaneció vacío, los intentos de nuevo arrendamiento, la renta de mercado y cualquier perjuicio añadido. No basta siempre con invocar el plazo pendiente: habrá que justificar jurídicamente la cantidad reclamada.
En conclusión, el desistimiento anticipado en un arrendamiento comercial no tiene una respuesta única. Si el contrato contiene una cláusula clara de desistimiento o penalización, esa cláusula tendrá normalmente un peso decisivo. Si no existe pacto, el abandono anticipado puede constituir incumplimiento, pero la indemnización deberá modularse atendiendo al daño real y a las circunstancias del caso. Por ello, tanto antes de firmar un contrato de local como antes de resolverlo anticipadamente, es esencial revisar cuidadosamente su contenido y actuar con una estrategia jurídica adecuada.
En LEXITER Abogados podemos ayudarte a revisar tu contrato de arrendamiento comercial, valorar si existe riesgo de penalización por desistimiento anticipado y preparar una comunicación formal para negociar la salida del local o reclamar las cantidades que correspondan. Si necesitas asesoramiento jurídico online, puedes contactar con nosotros a través de LEXITER Abogados: https://lexiterabogadosonline.com/