Jordi Vegueria Ocáriz, abogado en LEXITER Abogados
Cuando varios familiares reciben conjuntamente uno o varios inmuebles por herencia es frecuente que, pasado el momento inicial de la sucesión, algunos de ellos no tengan interés en conservar su participación y prefieran que la propiedad quede concentrada en manos de los demás.
A primera vista, la solución puede parecer sencilla: quien no quiere conservar su parte simplemente la «cede». Sin embargo, jurídicamente esa cesión puede adoptar formas muy diferentes —renuncia hereditaria, donación, compraventa, adjudicación en la partición o extinción de condominio— y las consecuencias civiles y fiscales pueden variar considerablemente.
Por ello, no existe una fórmula universalmente mejor. La solución adecuada depende, sobre todo, de un dato previo: si la herencia ya se ha aceptado y repartido o si todavía se encuentra pendiente de partición.
La primera cuestión: ¿la herencia ya se ha repartido?
Antes de decidir cómo transmitir la participación sobre los inmuebles debe distinguirse entre la comunidad hereditaria previa a la partición y la copropiedad ordinaria que puede existir después de adjudicar los bienes.
Mientras la herencia permanece sin dividir, los coherederos participan en el conjunto del patrimonio hereditario. Una vez realizada la partición, pueden quedar varios herederos como propietarios de porcentajes concretos sobre uno o varios inmuebles.
Esta diferencia es especialmente importante porque, mientras todavía se está tramitando la herencia, puede existir la posibilidad de organizar adecuadamente la propia partición y evitar realizar inmediatamente después una segunda operación de transmisión.
El Código Civil establece que la partición debe procurar la posible igualdad entre los coherederos y permite que un bien indivisible, o que desmerezca mucho por su división, sea adjudicado a uno de ellos compensando económicamente a los demás. Así lo contemplan, entre otros, los artículos 1.061 y 1.062 del Código Civil.
Por tanto, cuando existen varios inmuebles, dinero u otros bienes dentro de una herencia, una solución puede consistir en formar lotes y adjudicar determinados bienes a unos herederos y otros bienes a los restantes, siempre que se respeten sus respectivos derechos hereditarios.
Esto puede resultar jurídicamente mucho más sencillo que adjudicar inicialmente todos los inmuebles a todos los herederos y proceder después a sucesivas compraventas, donaciones o extinciones de comunidad.
Renunciar a la herencia no siempre equivale a «ceder mi parte»
Otro error frecuente consiste en considerar que un heredero puede renunciar sin más a su participación para que esta pase directamente a la persona que él elija.
La renuncia pura y simple a una herencia tiene sus propias reglas sucesorias y el renunciante no puede decidir libremente quién ocupará su lugar. Una cuestión distinta es la denominada, en términos prácticos, renuncia a favor de una persona determinada.
El artículo 1.000 del Código Civil considera aceptada la herencia, entre otros supuestos, cuando el heredero vende, dona o cede su derecho hereditario o cuando renuncia gratuitamente en beneficio de uno o varios coherederos, con las excepciones legalmente previstas.
La normativa tributaria sigue una lógica semejante. El artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones diferencia entre la renuncia pura, simple y gratuita y la renuncia realizada en favor de una persona determinada. En este último supuesto puede existir tributación por la adquisición hereditaria del renunciante y, además, por la posterior cesión o donación.
Por ello, utilizar una supuesta «renuncia» para beneficiar específicamente a otro coheredero no constituye necesariamente un mecanismo para evitar una transmisión posterior ni su correspondiente tributación.
La adjudicación directa durante la partición de la herencia
Cuando la herencia todavía no ha sido dividida, conviene estudiar primero si el resultado buscado puede alcanzarse mediante la propia partición.
Imaginemos, por ejemplo, una herencia formada por varios inmuebles y otros bienes. No es obligatorio que cada heredero reciba exactamente el mismo porcentaje indiviso de cada uno de los bienes. Puede organizarse la partición mediante adjudicaciones diferenciadas, procurando que el valor económico final recibido por cada heredero se corresponda con su derecho hereditario.
También puede adjudicarse un inmueble indivisible a un solo heredero compensando en dinero a los demás, conforme al artículo 1.062 del Código Civil.
Ahora bien, la partición no permite convertir automáticamente una liberalidad en una simple operación particional. Si un heredero recibe bienes por valor claramente superior al que le corresponde y los demás renuncian gratuitamente a recibir la compensación correspondiente con la intención de beneficiarle, puede existir un verdadero desplazamiento patrimonial gratuito y, por tanto, consecuencias propias de una donación.
La calificación jurídica debe responder a la realidad económica de la operación y no únicamente al nombre que las partes decidan darle.
Cuando los inmuebles ya están adjudicados en proindiviso
Si la herencia ya se ha repartido y varias personas aparecen como copropietarias de los inmuebles, entramos en el ámbito de la comunidad de bienes.
El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario enajenar o ceder su participación, mientras que el artículo 400 reconoce que ningún comunero está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y puede solicitar su división.
En este escenario existen fundamentalmente tres posibilidades: la donación de las cuotas, su compraventa o la extinción del condominio.
La donación de la participación
Si uno de los propietarios quiere entregar gratuitamente su participación a otro, la figura jurídicamente natural es la donación.
Tratándose de bienes inmuebles, el artículo 633 del Código Civil exige que la donación conste en escritura pública y que sea aceptada en los términos establecidos legalmente.
Desde el punto de vista fiscal, quien recibe gratuitamente la participación queda sujeto, con carácter general, al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La tributación concreta puede variar considerablemente según la comunidad autónoma competente, el parentesco existente entre donante y donatario y el valor del inmueble.
Además, la operación puede generar consecuencias fiscales para el propio donante, especialmente en el IRPF cuando se haya producido una revalorización del inmueble, así como otras posibles obligaciones vinculadas a la naturaleza urbana del bien.
Por ello, una donación puede ser la fórmula más fiel a la voluntad de las partes cuando realmente no existe contraprestación, pero no necesariamente será la alternativa fiscalmente menos costosa.
La compraventa de las cuotas
Otra posibilidad consiste en que los copropietarios interesados en conservar el inmueble compren las participaciones de quienes desean abandonarlo.
La compraventa resulta adecuada cuando existe realmente un precio y una contraprestación económica.
En estos casos, el adquirente de la cuota puede quedar sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el vendedor deberá analizar la posible ganancia o pérdida patrimonial obtenida en el IRPF.
No resulta aconsejable formalizar una compraventa meramente aparente cuando realmente se pretende realizar una transmisión gratuita. La existencia de un precio ficticio o no satisfecho puede provocar que la Administración tributaria recalifique la operación de acuerdo con su verdadera naturaleza.
La extinción de condominio: una alternativa especialmente relevante
La tercera posibilidad es la extinción del condominio.
Esta figura adquiere especial importancia cuando varias personas son propietarias conjuntamente de un inmueble que, por sus características, no puede dividirse materialmente de manera razonable.
El artículo 404 del Código Civil establece que, cuando una cosa sea esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerden otra solución, puede adjudicarse a uno de ellos indemnizando a los demás o procederse a su venta y repartir el precio. Además, las reglas de división de la herencia resultan aplicables a la división de la comunidad conforme al artículo 406.
La doctrina jurídica y la jurisprudencia han considerado tradicionalmente que una verdadera división de la cosa común no constituye necesariamente una compraventa de unas cuotas por otras, sino una concreción o especificación del derecho que los comuneros ya tenían previamente sobre el bien.
Esta distinción es especialmente importante en el ámbito tributario. El Tribunal Supremo ha establecido reiteradamente que una auténtica extinción del condominio puede quedar fuera de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y tributar, cuando concurran sus requisitos y se formalice notarialmente, por Actos Jurídicos Documentados.
Sin embargo, no toda transmisión de cuotas entre copropietarios puede calificarse automáticamente como extinción de condominio.
Debe existir una verdadera desaparición de la comunidad correspondiente. Cuando simplemente sale alguno de los copropietarios, pero el inmueble continúa perteneciendo conjuntamente a otros, o cuando se produce en realidad una transmisión onerosa de participaciones sin extinguir la comunidad, el tratamiento fiscal puede ser distinto. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha insistido precisamente en la necesidad de atender a la estructura real de la operación y no simplemente a la denominación utilizada en la escritura.
¿Y si quienes salen del condominio no quieren recibir ninguna compensación?
Esta es una cuestión fundamental.
La extinción de condominio no debe utilizarse como una etiqueta para encubrir una transmisión gratuita.
Si un inmueble pertenece a varias personas y una de ellas se adjudica la totalidad mientras las restantes pierden sus participaciones sin recibir ninguna contraprestación, deberá estudiarse si existe realmente una liberalidad en favor del adjudicatario.
En esos casos, la operación puede presentar un componente de donación y ser gravada conforme a su verdadera naturaleza.
Por el contrario, cuando el inmueble es indivisible, se adjudica a uno de los comuneros y este compensa económicamente a los demás por el valor de sus respectivas participaciones, existe el supuesto típico en el que puede plantearse una verdadera extinción de condominio.
La extinción de condominio tampoco elimina automáticamente el IRPF
Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es que el tratamiento de una operación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales no determina necesariamente su tratamiento en el IRPF.
El artículo 33.2 de la Ley del IRPF dispone, con carácter general, que no existe alteración en la composición del patrimonio en los casos de división de la cosa común o disolución de comunidades, siempre dentro de las condiciones establecidas por la propia norma.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha precisado que el comunero que abandona el condominio y recibe una compensación puede obtener una ganancia patrimonial cuando el valor utilizado para realizar la adjudicación refleja una revalorización del bien respecto de su valor de adquisición. Esta doctrina ha sido reiterada por el propio Tribunal Supremo.
Por tanto, la afirmación de que «la extinción de condominio no paga impuestos» es incorrecta. Puede tener una tributación más favorable que una compraventa en determinados supuestos, pero deben estudiarse conjuntamente el AJD, el IRPF y, cuando corresponda, la eventual tributación municipal.
Entonces, ¿qué alternativa suele ser más conveniente?
La respuesta depende de la realidad de cada caso.
Cuando la herencia todavía no se ha repartido, lo primero debería ser estudiar si el resultado deseado puede alcanzarse correctamente mediante la propia partición hereditaria, evitando crear innecesariamente una copropiedad que inmediatamente después vaya a ser deshecha.
Cuando las participaciones ya están adjudicadas y unos propietarios quieren entregar gratuitamente sus cuotas a otros, la operación tendrá normalmente naturaleza de donación, con las correspondientes consecuencias fiscales.
Si quienes abandonan la propiedad reciben un precio por sus participaciones, puede existir una compraventa.
Y cuando existe una verdadera comunidad sobre uno o varios bienes, estos se adjudican conforme a las reglas de división de la cosa común y la comunidad queda efectivamente extinguida, puede plantearse una extinción de condominio, cuyo tratamiento jurídico y tributario puede resultar especialmente favorable en determinados casos.
La clave está en no escoger primero la figura aparentemente más barata y adaptar después artificialmente los hechos, sino en determinar qué operación refleja realmente la voluntad de las partes y, a partir de ahí, estudiar la forma jurídicamente más eficiente de ejecutarla.
Una planificación adecuada antes de firmar la escritura puede evitar duplicidades tributarias, adjudicaciones innecesarias y operaciones posteriores que podrían haberse resuelto dentro de la propia partición hereditaria.
Asesoramiento jurídico en herencias y comunidades de bienes
En LEXITER Abogados asesoramos en conflictos y operaciones relacionadas con herencias, particiones hereditarias, copropiedades inmobiliarias y extinciones de condominio, estudiando cada operación desde su vertiente civil y fiscal para determinar la vía jurídica más adecuada.
Antes de formalizar una donación, compraventa o extinción de condominio resulta especialmente recomendable analizar la documentación sucesoria, la titularidad registral de los inmuebles, las cuotas de cada interesado y las consecuencias tributarias concretas de cada alternativa.
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